С 1 января 2026: отмена моратория на штрафы застройщикам

sofia

Начиная с 1 января 2026 года, в России произошло важное изменение в правилах долевого строительства. Мораторий на штрафы для застройщиков, который защищал девелоперов от финансовых санкций за срыв сроков, официально отменён. Это означает, что дольщики теперь могут требовать компенсацию, если квартира передана с задержкой.

Если вы покупали или планируете покупать жилье по договору долевого участия, эта информация прямо вас касается. Давайте разберёмся, что именно изменилось, какие последствия это имеет для покупателей и застройщиков, и как лучше защитить свои интересы в новых условиях.

Что такое мораторий и почему его вводили

Мораторий на штрафы — это временное ограничение, которое запрещало дольщикам взыскивать с застройщиков неустойку и штрафы при задержке передачи квартир. Звучит странно, но на самом деле это была антикризисная мера поддержки строительной отрасли. Впервые его ввели в 2020 году из-за пандемии коронавируса, когда многие проекты встали, и девелоперы столкнулись с финансовыми трудностями.

После 2020 года мораторий несколько раз продлевали и запускали заново. Последний раз его возобновили в марте 2024 года, и он действовал до конца 2025-го. По словам представителей правительства, это было сделано, чтобы поддержать застройщиков и избежать волны банкротств в отрасли. Однако со временем стало ясно, что мера работает не совсем как задумано — количество проектов со сроками, нарушенными без последствий, выросло до 19%, что составляет около 132 тысяч дольщиков.

Суть моратория была простой:

Застройщики могли нарушить сроки сдачи жилья без финансовой ответственности
Дольщики теряли право требовать неустойку за каждый день просрочки
Формально обязательства по срокам сохранялись, но штрафные санкции не применялись
Это касалось как новых проектов, так и старых долгостроев

Что изменилось с 1 января 2026 года

Отмена моратория означает возвращение к стандартной системе ответственности, которая предусмотрена законом о долевом строительстве. Теперь, если застройщик не передал квартиру в срок, указанный в договоре долевого участия, дольщик получает право требовать финансовую компенсацию. Это касается как домов, которые находились в разработке до отмены моратория, так и новых проектов.

Однако правительство не оставило застройщиков совсем без поддержки. Им предоставили важную льготу — отсрочку на выплату уже накопленных штрафных обязательств до 31 декабря 2026 года. Это означает, что если застройщик нарушил сроки за время действия моратория, штрафы начнут считаться и требоваться, но компанию не обанкротят в течение ближайшего года.

Новые правила выглядят так:

Взыскание неустойки за каждый день просрочки сдачи жилья
Применение штрафов и пеней за недостатки качества объекта
Начисление компенсации убытков, причинённых задержкой
Отсрочка по выплате накопленных штрафов до конца 2026 года для поддержки отрасли
Возможность расчёта задолженности по рассрочке сроком до трёх лет

Как считаются штрафы за просрочку

Теперь, когда мораторий отменён, важно понимать, по какой формуле рассчитываются штрафы. Закон о долевом строительстве (214-ФЗ) устанавливает чёткий механизм расчёта неустойки. Размер штрафа зависит от суммы договора долевого участия и ключевой ставки Центрального банка России.

Неустойка рассчитывается как 1/300 ключевой ставки ЦБ от суммы договора за каждый день просрочки. Это может показаться сложным, но на практике работает так: если вы покупали квартиру за 10 миллионов рублей, а ключевая ставка составляет 15% годовых, то за год просрочки застройщик должен выплатить примерно 200 тысяч рублей неустойки. За три года просрочки это будет уже 600 тысяч рублей.

Важный момент — неустойка начисляется за каждый день просрочки, а не округляется до месяца или квартала. Это означает, что чем дольше задерживается передача квартиры, тем выше становится финансовая нагрузка на застройщика.

Примеры расчёта неустойки:

Стоимость квартиры	Ключевая ставка ЦБ	Неустойка за 30 дней	Неустойка за год
5 млн рублей	15%	~20 тысяч	~200 тысяч
10 млн рублей	15%	~40 тысяч	~400 тысяч
15 млн рублей	15%	~60 тысяч	~600 тысяч

Размер неустойки прямо зависит от того, насколько высока текущая ключевая ставка. Когда она выше, штрафы становятся больше. Это означает, что в периоды экономических трудностей, когда ЦБ повышает ставку, штрафы за просрочку растут ещё быстрее.

Что это значит для покупателей жилья

Для дольщиков отмена моратория — в целом хорошая новость, хотя есть нюансы. У вас появляется реальный финансовый рычаг для защиты своих интересов. Если застройщик задерживает сдачу квартиры, вы можете требовать не просто моральную компенсацию, а конкретную денежную сумму, рассчитанную по закону.

Однако тут важно понимать, что это работает в обе стороны. Если застройщик столкнётся с большими штрафами, он может попытаться передать эти расходы на дольщиков через повышение цен на новые проекты или решит экономить на качестве строительства. Некоторые компании с финансовыми проблемами могут вообще приостановить работу, если штрафы станут непосильными.

Что дольщики могут сделать прямо сейчас:

Проверить условия своего договора долевого участия и сроки сдачи
Убедиться, что застройщик указал реальные сроки, а не завышенные резервы
Собрать документы, подтверждающие нарушение сроков, если такое произошло
Обратиться к юристу, если сроки были срыты во время действия моратория
Требовать от застройщика информацию о текущем статусе строительства
Объединиться с другими дольщиками для более эффективного давления

Как это повлияет на застройщиков и рынок

Для девелоперов отмена моратория — это возврат в более жёсткое правовое поле. Теперь любое нарушение сроков — это не просто репутационный ущерб, а прямые финансовые потери. Компании, которые привыкли работать с множественными задержками, окажутся в сложной ситуации, особенно если они имеют большой портфель проектов со срывами сроков.

Однако правительство понимает, что полная отмена моратория без поддержки может привести к краху части отрасли. Поэтому была введена отсрочка до конца 2026 года — время, за которое застройщики должны либо завершить свои проекты, либо договориться с дольщиками о рассрочке выплат. Некоторые компании начнут более активно переговаривать с покупателями, предлагая либо ускорить сдачу, либо рассчитаться штрафами в рассрочку.

Прогнозируемые последствия для рынка:

Ускорение завершения проектов со сроками, близкими к срыву
Более честное планирование сроков новыми застройщиками
Попытки рефинансирования или привлечения инвесторов для погашения штрафов
Возможные переговоры между дольщиками и застройщиками о рассрочке
Укрепление позиций крупных, финансово устойчивых компаний
Закрытие или слияние некоторых мелких девелоперов

Как дольщикам защитить свои интересы

Теперь, когда появился реальный механизм штрафации, важно знать, как правильно отстаивать свои права. Просто требовать штрафы от застройщика недостаточно — нужно документировать всё и действовать согласно закону. Первый шаг — убедиться, что сроки действительно нарушены. Речь идёт не о слухах или ожиданиях, а о дате в договоре долевого участия.

Если дата сдачи прошла, соберите документы: копию договора, уведомления от застройщика, фотографии объекта, переписку в чатах или письма. Дальше попробуйте договориться напрямую или через объединение дольщиков. Если переговоры не помогают, обратитесь в Роспотребнадзор или готовьтесь к судебному разбирательству. Суды обычно встают на сторону дольщиков в таких случаях.

Пошаговый алгоритм действий:

Проверьте дату передачи квартиры в договоре долевого участия
Подтвердите, что эта дата прошла и квартира всё ещё не передана
Соберите все документы: договор, уведомления, фотографии, переписку
Обратитесь к застройщику с письменным требованием в соответствии с законом
Дайте компании разумный срок (обычно 10–30 дней) на ответ
Если ответ не получен или оказался отрицательным, обращайтесь в суд
Подготовьте расчёты неустойки и приложите все доказательства
Участвуйте в судебном процессе или поручите это юристу

О чём стоит помнить в переходный период

Отмена моратория происходит на фоне сложной экономической ситуации в России. Ключевая ставка ЦБ остаётся высокой, что делает финансирование строительства дорогим. Многие проекты уже заморожены или движутся медленнее, чем планировалось. Это значит, что в 2026 году мы можем увидеть как ускорение некоторых проектов (компании захотят избежать штрафов), так и проблемы с другими (некоторые застройщики могут не потянуть выплаты).

Государство в лице министерства строительства описывает этот переход как «постепенный выход из моратория с целью сохранения устойчивости отрасли». Это означает, что процесс будет растянут — компании не должны выплатить все штрафы сразу, а смогут рассчитаться рассрочкой. Однако это не отменяет саму обязанность платить. Дольщики, в свою очередь, должны быть готовы к тому, что получение денег может растянуться на время.

Важные моменты переходного периода:

Отсрочка по выплатам до конца 2026 года касается только уже накопленных штрафов
Новые штрафы за просрочку после 1 января 2026 года считаются и требуются сразу
Возможна рассрочка по уплате штрафов сроком до трёх лет
Президент России специально просил не продлевать мораторий дальше
Это решение политическое и может быть пересмотрено, но маловероятно

Рынок долевого строительства входит в новую реальность. Мораторий был щитом для застройщиков, но стало ясно, что он стимулировал безответственность и задержки. Теперь компании будут вынуждены планировать более честно и держать сроки с большей дисциплиной. Для дольщиков это возможность наконец-то получить реальную защиту своих интересов, но требующая активности и знания своих прав.