Срывы сроков строительства у крупных девелоперов выросли в 4 раза

[sofia]

Российский рынок жилищного строительства переживает серьёзный кризис. За последний год доля просроченных объектов у крупнейших девелоперов увеличилась в четыре раза — с 3,2% до 12,7%. Это означает, что из каждых восьми квадратных метров жилья, которое строят топ-застройщики, один сдаётся с опозданием.

Проблема касается более 1,95 миллиона квадратных метров жилья. Если раньше срывы сроков казались исключением, то сейчас они стали системной проблемой отрасли. Пора разобраться, почему это происходит и какие последствия ждут покупателей.

Как выглядит ситуация в цифрах

Данные Единого реестра застройщиков показывают критическое ухудшение ситуации. В начале 2025 года просроченные проекты составляли всего 3,2% от портфеля ведущих пяти девелоперов. К февралю 2026 года этот показатель вырос почти в четыре раза и достиг 12,7%.

Если посмотреть на масштабы по всему рынку, картина ещё более удручающая. За девять месяцев 2025 года доля сданного со срывом сроков жилья в России возросла с 35% до 42% по сравнению с аналогичным периодом 2024 года. Средний срок просрочки составляет 5,5 месяца — это почти полгода дополнительного ожидания для покупателей.

Критическая ситуация сложилась в Москве, где доля новостроек с нарушением сроков достигла 53% за девять месяцев 2025 года, увеличившись с 40% годом ранее. Средний срок задержки в столице вырос с 6,1 до 7,3 месяца. Противоположная тенденция наблюдается в Санкт-Петербурге, где показатели улучшились: просрочка снизилась с 25% до 17%, а средний срок задержки сократился с 2,8 до 1,4 месяца.

Показатель	Начало 2025	Февраль 2026	Изменение
Доля просрочки у топ-5	3,2%	12,7%	+4 раза
Просроченная площадь	503,8 тыс. кв.м	1,95 млн кв.м	+3,9 раза
Средний срок задержки	-	5,5 месяцев	-

Лидеры «рейтинга просрочек»

Среди крупнейших российских девелоперов есть явные лидеры по срывам сроков. Группа компаний «Самолет» находится на первом месте с печальным показателем в 26% просроченного жилья от своего портфеля. Это соответствует 1,22 миллиона квадратных метров из общего объёма в 4,71 миллиона.

Для сравнения: в начале 2025 года просрочка у «Самолёта» составляла всего 6,8%. За год показатель вырос почти в четыре раза. Это красноречиво свидетельствует о том, насколько быстро деградирует ситуация даже у крупных, на первый взгляд, стабильных компаний.

Другая крупная компания — группа «Эталон» — также демонстрирует тревожные результаты. Почти четверть её портфеля (23%) не укладывается в заявленные сроки. У крупнейших десяти застройщиков доля введённых с задержкой площадей составляет в среднем 37%, с типичным сроком задержки около двух месяцев.

Почему именно крупные компании страдают больше всего? Потому что они строят большие объёмы. Даже небольшой процент проблем превращается в миллионы квадратных метров просроченного жилья. Мелкие разработчики либо уже завершили свои проекты, либо просто исчезли с рынка.

Что стало причиной краха

Срывы сроков — это не случайность и не результат единственной проблемы. Произошла идеальная буря из сразу нескольких неблагоприятных факторов.

Первая причина — острый дефицит рабочей силы. Строительная отрасль испытывает нехватку квалифицированных кадров. Когда рабочих не хватает, работы замедляются, даже если финансирования достаточно. Застройщики пытаются сэкономить на фонде оплаты труда, что только усугубляет проблему текучести кадров.

Вторая причина — подорожание материалов и проблемы с поставками. Стройматериалы становятся дороже, их сложнее доставить. Задержки в поставках цемента, металла, кирпича приводят к остановкам на объектах. Непредсказуемые цены на сырьё делают планирование практически невозможным.

Третья причина — дорогие кредиты и высокие процентные ставки. Жёсткая политика Центробанка увеличила стоимость заимствований. Застройщикам приходится платить больше за каждый рубль финансирования. Это снижает возможность инвестирования в ускорение работ.

Четвёртая причина — падение спроса. Закрытие массовой льготной ипотеки в 2025 году привело к охлаждению спроса на новостройки. Когда продаж меньше, в эскроу-счетах (счетах, на которых держат средства дольщиков) оказывается недостаточно денег. Это критично, потому что именно эти деньги финансируют стройку.

Пятая причина — отмена моратория на неустойку. С января перестал действовать мораторий на взыскание пени с застройщиков. Раньше это служило подушкой безопасности, сейчас она убрана. Парадоксально, но это не мотивирует девелоперов работать быстрее — напротив, они экономят на всём, чтобы выжить.

Основные факторы просрочек:

• Нехватка рабочей силы и высокие зарплаты в секторе
• Подорожание стройматериалов и сбои в логистике
• Высокие ставки по кредитам и недостаток финансирования
• Снижение продаж и спроса на новостройки
• Недостаточное наполнение эскроу-счетов из-за низких продаж
• Экономия на затратах как способ выживания компаний

Финансовые проблемы застройщиков углубляются

Проблемы со сроками — это только верхушка айсберга. За ними скрываются серьёзные финансовые трудности самих девелоперов. Просроченные кредиты в секторе жилищного строительства выросли на 27% в 2025 году и достигли примерно 280 миллиардов рублей к концу года.

Доля просроченных кредитов превысила 5%, что сигнализирует о высоком риске дефолтов. Банки выдали застройщикам на 21% меньше новых кредитов по сравнению с 2024 годом — примерно на 3,58 триллиона рублей меньше. Вложения в новые проекты упали на 6,7%, а продажи снизились на целых 18%.

Девелоперы оказались в ловушке. Они не могут быстро строить, потому что нет денег и нет рабочих. Они не могут получить новое финансирование, потому что проекты уже просрочены. Они не могут генерировать продажи, потому что репутация повреждена. Это порочный круг, из которого выхода пока не видно.

Региональные различия в острой проблеме

Срывы сроков распределены по России неравномерно. Москва больше всего страдает от просрочек — 53% новостроек сданы со срывом. Это не удивительно: здесь самые дорогие проекты, самые высокие требования, самое активное строительство.

В Санкт-Петербурге ситуация иная. Доля просроченных объектов упала с 25% до 17%, что говорит об улучшении. Это может быть результатом более консервативной политики девелоперов или менее амбициозных планов расширения.

Эксперты отмечают, что крупнейшие застройщики лучше защищены от проблем, чем их мелкие конкуренты. Почему? Потому что у них есть доступ к привилегированному проектному финансированию. Если один объект проваливается, хорошие показатели других проектов это перекрывают. Мелкие разработчики такой страховки не имеют — один неудачный проект, и они могут полностью разориться.

Зачем застройщики экономят и чем это грозит

Возникает логичный вопрос: почему девелоперы режут затраты, если это приводит к срывам сроков и потере репутации? Ответ простой — потому что иначе они просто не выживут.

Когда поступления от продаж падают, а кредиты дорожают, компания вынуждена выбирать между несколькими плохими вариантами. Она может сократить расходы на рабочую силу и материалы — стройка замедлится, но денег хватит дольше. Она может попытаться взять новый кредит — но банки неохотно кредитуют компании с просроченными проектами. Она может остановить стройку вообще — но это означает полный крах.

Выбирают первый вариант. Сокращение затрат означает:

• Уменьшение числа рабочих и замедление темпов строительства
• Закупку более дешёвых материалов (иногда сомнительного качества)
• Задержки с поставками, потому что на дешёвые закупки долго ждут
• Увеличение задолженности перед поставщиками и подрядчиками

Парадокс в том, что экономия часто обходится дороже. Когда стройка встаёт, деньги на неё всё равно уходят — на зарплаты неработающих рабочих, на хранение материалов, на штрафы за просрочку. Плюс теряется доверие покупателей и инвесторов, что затрудняет будущие продажи и привлечение капитала.

Что означает всё это для покупателей

Рост просрочек — это не просто цифры в отчётах. Это означает, что люди, которые купили квартиры в строящихся домах, будут ждать на месяцы или даже годы дольше, чем обещали.

Для пенсионеров, которые хотели переехать, это стресс. Для молодых семей с детьми это дополнительные затраты на аренду. Для инвесторов это замороженный капитал. Мораторий на взыскание неустойки, который действовал раньше, больше не защищает покупателей — теперь они вынуждены просто ждать.

Даже крупные, казалось бы, надёжные девелоперы не гарантируют соблюдение сроков. Группа «Самолёт» строит мегапроекты, но четверть её портфеля просрочена. Если такая компания не может справиться, что говорить о остальных?

Система застройщиков показывает трещины

Когда просроченные кредиты превышают 280 миллиардов рублей, а доля проблемных ссуд в секторе превышает 5%, это сигнал серьёзной системной проблемы. Это не локальная дисфункция отдельных компаний — это кризис всей отрасли.

Рынок жилищного строительства столкнулся с тройным ударом: нет денег (дорогие кредиты, упали продажи), нет людей (дефицит рабочей силы) и нет материалов (подорожание, логистические проблемы). Когда все три фактора совпадают, система начинает работать со сбоями.

Процесс саморазрушения уже запущен. Просроченные проекты отпугивают новых покупателей. Падающие продажи означают, что нет денег на эскроу-счетах. Без денег стройку невозможно финансировать. Без стройки просрочки растут ещё больше. И цикл повторяется.

Вопрос не в том, будут ли ещё срывы. Вопрос в том, сможет ли рынок восстановиться или он будет деградировать дальше. Сейчас на это нет однозначного ответа. Государство может помочь снижением ставок или поддержкой достройки проблемных объектов. Банки могут пересмотреть условия кредитования. Застройщики могут вернуться к качеству вместо экономии. Но никто из этих игроков не имеет сильной мотивации двигаться первым.