Запуск 4 млн кв.м жилья в России: что происходит в 2026

[sofia]

Российский рынок жилья переживает интересный период. С начала 2026 года застройщики уже запустили строительство 4 миллионов квадратных метров жилья — это на 34% выше показателей прошлого года. Звучит оптимистично, но цифры нужно рассматривать в контексте общей ситуации на рынке.

В этом материале разберёмся, что означают эти цифры, как они соотносятся с планами властей и какие факторы влияют на темпы строительства. Это важно знать всем, кто следит за рынком недвижимости или планирует инвестиции в этот сегмент.

Запуски жилья: показатели начала 2026 года

С начала текущего года застройщики приступили к возведению 4 миллионов квадратных метров нового жилья. Эта цифра выглядит внушительно на фоне аналогичного периода прошлого года, когда запусков было заметно меньше. Однако важно понимать, что речь идёт только о начале года — первые две недели февраля включены в статистику.

Общий объём жилья, находящегося в стадии строительства, остаётся высоким и составляет около 116 миллионов квадратных метров. Это примерно на 2% больше, чем в январе прошлого года. Такие показатели свидетельствуют о том, что строительная отрасль сохраняет активность, несмотря на макроэкономические вызовы.

Ключевые показатели запусков в начале 2026 года:

• 4 млн кв.м — объём запущенного строительства
• +34% — прирост относительно начала 2025 года
• 116 млн кв.м — общий объём жилья в стадии строительства
• +2% — увеличение объёма строительства относительно прошлого года

Плановые объёмы ввода на 2026 год

Власти рассчитывают на ввод в эксплуатацию около 103 миллионов квадратных метров жилья в течение всего года. Это на 4 миллиона квадратных метров меньше, чем ожидалось по результатам 2025 года, когда было введено примерно 107 миллионов квадратных метров. Прогноз составлен на основе выданных разрешений на строительство и реального состояния дел на площадках.

Аналитики из Дом.РФ предполагают, что ввод может составить 104 миллиона квадратных метров, что на 4% ниже показателей прошлого года. Более пессимистичный прогноз указывает на снижение до 40 миллионов квадратных метров только для многоквартирных домов, хотя эта цифра включает только один сегмент рынка.

Динамика ввода жилья по годам:

Период	Объём ввода	Изменение
2024 год	~110 млн кв.м	базовый
2025 год	~107 млн кв.м	-3 млн кв.м
2026 год (прогноз)	~103-104 млн кв.м	-3-4 млн кв.м

Факторы, влияющие на темпы строительства

Времена, когда строительство развивалось по единому сценарию, остались в прошлом. Теперь темпы зависят от множества переменных, и застройщики вынуждены адаптироваться к меняющейся экономической ситуации. Ставка Центрального банка остаётся главным рычагом: если она остаётся высокой, это удорожает кредиты и снижает спрос как у застройщиков, так и у покупателей.

Доступность ипотечного кредитования прямо влияет на количество людей, готовых купить жильё. Когда ипотека дорогая, спрос падает, и застройщики неохотно запускают новые проекты. Запуск новых девелоперских проектов зависит от уверенности застройщиков в том, что смогут продать построенное жильё. Эта уверенность возникает только при благоприятных условиях кредитования и стабильности рынка.

Основные факторы, определяющие развитие строительства:

• Ключевая ставка ЦБ — чем выше, тем дороже кредиты и медленнее строительство
• Доступность ипотеки — влияет на покупательский спрос и объёмы продаж
• Макроэкономическая ситуация — стабильность валюты, инфляция, инвестиционный климат
• Стоимость стройматериалов — прямо влияет на себестоимость жилья
• Выданные разрешения на строительство — определяют потенциал развития

Приоритеты властей на ближайший год

Министерство и вице-премьер чётко определили основные задачи на 2026 год. Первая и самая важная — достройка всех начатых проектов. Это не просто забота о порядке: незавершённые объекты создают риск заморозки и разочарования покупателей, которые уже оплатили квартиры. Власти понимают, что сохранение доверия к рынку критически важно для его стабильности.

Вторая задача — наращивание градостроительного потенциала регионов. Это означает подготовку земельных участков с полным пакетом необходимой документации, чтобы когда экономическая ситуация улучшится и ставки снизятся, застройщики смогли быстро начать новые проекты. Фактически, власти готовят «стартовую площадку» для взлёта строительства.

Приоритеты развития строительной отрасли на 2026 год:

1. Завершение начатых объектов — минимизация рисков заморозки, защита интересов покупателей
2. Подготовка земельных площадок — увеличение количества участков с утверждённой документацией
3. Увеличение разрешений на строительство — создание условий для роста объёмов после улучшения финансовых условий
4. Стабилизация рынка — поддержание объёмов на уровне выше 100 млн кв.м
5. Развитие предложения — больше предложения должно привести к снижению цен на жильё

Запуски и их перспективы в контексте годовых планов

Данные о запусках в начале 2026 года (4 млн кв.м за два с половиной месяца) позволяют сделать предварительные прогнозы. Если темп сохранится на уровне 1,5-1,6 миллиона квадратных метров в месяц, то в течение года может быть запущено около 41-45 миллионов квадратных метров. Это соответствует прогнозам аналитиков Дом.РФ.

Запуски в 41-45 миллионов квадратных метров на 4% выше показателей 2025 года, когда было запущено 41,3 миллиона квадратных метров. Однако это остаётся ниже уровня 2024 года, когда запусков было 46,8 миллионов квадратных метров. Таким образом, мы видим постепенный спад инициативы застройщиков, хотя кривая начинает стабилизироваться.

Динамика запусков нового строительства:

Год	Запущено млн кв.м	Тренд
2024	46,8	базовый
2025	41,3	-11%
2026 прогноз	41-45	+0-4%

Региональная картина и специфика многоквартирного жилья

Мультквартирное жилищное строительство показывает более существенное снижение. По прогнозам, в 2026 году будет сдано около 40 миллионов квадратных метров многоквартирных домов. Это значительно ниже показателей прошлого года и отражает более острую ситуацию именно в этом сегменте.

Запуски многоквартирного жилья также находятся под давлением. Если в 2025 году было запущено около 35 миллионов квадратных метров, то в 2026 году ожидается падение на 14% до 30 миллионов квадратных метров. Это указывает на осторожность застройщиков: они неохотно начинают новые долгосрочные проекты при текущей экономической неопределённости.

Объём многоквартирного жилья в стадии строительства также показывает негативную динамику:

• Конец 2025 года: 110 млн кв.м
• Прогноз на конец 2026 года: 100 млн кв.м
• Снижение: на 9% или на 10 млн кв.м

Актуальная ситуация в январе 2026 года

Реальная статистика по вводу жилья за январь 2026 года показывает более сложную картину. Всего было введено 8 миллионов квадратных метров жилья, что на 26,7% меньше, чем в январе 2025 года. Это значительное падение, которое заставляет пересмотреть оптимистичные прогнозы на год.

Особенно резко упал индивидуальный жилищный сегмент. Площадь частных домов, построенных гражданами, составила 5,7 миллиона квадратных метров — на 32,3% меньше, чем годом ранее. Эксперты связывают это с высокой стоимостью строительных материалов, дорогими ипотечными кредитами и коррекцией спроса после активного роста в предыдущие годы.

Падение ввода жилья в январе 2026 года по сегментам:

• Общий показатель: 8 млн кв.м (-26,7%)
• Многоквартирные дома: ~2,3 млн кв.м
• Индивидуальное строительство: 5,7 млн кв.м (-32,3%)

О чём говорит контраст между запусками и вводом

Заметен любопытный контраст: в начале года запусков больше, чем в прошлом году, но ввод жилья упал почти на четверть. Это создает впечатление несогласованности в цифрах, но на самом деле всё логично. Запуски и ввод — это разные процессы, происходящие на разных временных горизонтах.

Запуски, которые мы видим в начале 2026 года, — это решения, которые застройщики приняли в прошлом году при других условиях. Ввод же отражает завершение проектов, которые начинались годы назад. Таким образом, высокие запуски в начале текущего года не гарантируют высокий ввод в 2026-м. Наоборот, если макроэкономические условия ухудшатся, завершение проектов может замедлиться ещё больше.