Запуск жилых проектов вырос на 34%: что ждет рынок в 2026

[sofia]

Рынок жилищного строительства в России показывает активный рост. В начале этого года застройщики запустили на 34% больше проектов, чем в аналогичном периоде прошлого года — это 4 млн квадратных метров нового жилья. Но означает ли это долгосрочное развитие или временный всплеск? Разберемся, что действительно происходит на рынке и к чему готовиться покупателям и инвесторам.

Текущие цифры выглядят впечатляюще, однако специалисты советуют смотреть глубже. За этим ростом стоит компенсация предыдущих потерь, изменения в ипотечных программах и разнородная ситуация по регионам. Чтобы понять реальную картину, нужно разобраться в деталях.

Откуда берутся эти цифры роста

В начале 2026 года российские застройщики действительно активизировались. По данным правительства РФ, запущено 4 млн квадратных метров жилья — это на 34% больше, чем год назад. Звучит как серьезный скачок, но тут важен контекст.

В 2025 году рынок пережил спад: разработчики запустили на 17% меньше проектов, чем годом раньше. Застройщики действовали осторожно, пытаясь выровнять спрос и предложение после пандемии и экономических колебаний. Текущий прирост на 34% во многом просто компенсирует прошлогодние потери, а не означает подлинный экономический взлет. Эксперты предупреждают: пока рано говорить о длительных позитивных тенденциях.

К тому же, уровень распроданности новостроек остается скромным — всего 32%. Это означает, что на рынке еще много нераспроданного жилья, которое нужно реализовать перед запуском новых проектов.

Региональный разброс: кто впереди, кто отстает

Олицо рынка показывает Северо-Кавказский округ, где запущено 196 тысяч квадратных метров жилья с приростом в впечатляющие 303% к прошлому году. На втором месте Центральный федеральный округ с 880 тысячами квадратных метров (прирост 198%) и Уральский округ с меньшим, но все еще значительным ростом на 41%.

Однако не все регионы показывают оптимизм. Приволжский федеральный округ сократил объемы на 34%, Южный — на 28%, Сибирский — на 26%. Эти различия отражают неравномерное экономическое развитие регионов и разный спрос на жилье в разных частях страны.

Внутри столичного региона также наблюдается расслоение:

• Новая Москва (+26,4%) — лидер по темпам роста
• Москва (+17,8%) — среднее развитие
• Подмосковье (+6,7%) — значительное отставание
• Санкт-Петербург — выбился из общероссийского тренда с ростом на 7% (единственный крупный город, где увеличился выпуск новых проектов)

Эта картина говорит о том, что единого рынка жилья в России нет — в каждом регионе своя логика развития, свой спрос и свои перспективы.

Как ипотека влияет на ситуацию

Данные за январь 2026 года показывают, что спрос на новостройки в городах-миллионниках вырос на 66% год к году, достигнув 24,1 тысячи договоров долевого участия. Звучит фантастически, но тут есть нюанс: этот скачок во многом вызван изменениями в программе льготной ипотеки, которые вступили в силу 1 февраля. Многие покупатели спешили заключить сделки на выгодных условиях, пока действовали старые правила.

Девелоперы со своей стороны активно подогревали ажиотаж, предоставляя дисконты и выводя специальные предложения. В Санкт-Петербурге спрос поднялся аж на 92%, а вот в Москве произошло снижение на 3,6% год к году. Причина проста: большая часть московских проектов — это жилье бизнес-класса, которое не соответствует лимитам по семейной ипотеке и становится менее доступным для большинства покупателей.

Цены и конкурентоспособность

Цены на новостройки меняются неоднородно. По итогам 2025 года жилье в новостройках подорожало во всех крупных городах, но по-разному:

Город	Рост цены	Причины
Москва	+25,5%	Дефицит качественного предложения в центре
Санкт-Петербург	+21,8%	Развитие метро и инфраструктуры в новых районах
Казань	+19,3%	Активное освоение новых локаций
Курск	+26,3%	Активные региональные ипотечные программы

На 2026 год аналитики прогнозируют умеренный рост цен на 5–7%. Это означает, что инфляция жилого сегмента замедлится по сравнению с прошлым годом, но не остановится совсем. Интересно, что реальный разрыв в цене между первичным и вторичным жильем минимален — свежая вторичка, построенная не более чем 10 лет назад, стоит лишь чуть дешевле новостройки.

Что запускать будут застройщики

В 2025–2026 годах на рынок выходят в основном проекты, подготовку которых начали несколько лет назад. У них уже есть разрешения на строительство и просчитанная экономика — застройщики не берут риски, которые брали раньше. На первый план выходят проекты массового сегмента в востребованных локациях, которые доступны для основной массы покупателей.

Эксперты ожидают, что при смягчении денежно-кредитной политики начнет возвращаться отложенный спрос. Много людей откладывали покупку жилья в ожидании благоприятных условий — вот теперь эти условия начинают складываться.

В 2026 году прогнозируется:

• Рост количества запусков новых проектов на 4% к 2025 году
• Снижение ввода на те же 4% (из-за сокращения объемов в 2025 году)
• Рост продаж квартир в новостройках на 2% в количестве и на 5% в стоимости
• Объем ввода может составить 41 млн кв.м (это на 20% ниже пикового уровня 2023 года)

Чего больше неопределенности или надежды

Эксперты честно говорят: долгосрочные прогнозы делать рано. Рынок зависит от решений по ипотечным программам, ключевой ставки Банка России и общего экономического климата. Официальный прогноз ЦБ РФ на 2026 год указывает на стагнацию или очень слабый рост ВВП в диапазоне 0,5–1,5% — это не очень оптимистичный фон для активного развития рынка.

Одновременно отложенный спрос растет и копится. К началу 2025 года почти 11 млн россиян владели участками под индивидуальное жилищное строительство, причем за 2024 год их число выросло на 200 тысяч человек. Это показывает, что потенциал есть, и при правильных условиях рынок может ускориться.

Текущая ситуация получилась такой, какой она есть: статистика растет, но на фоне предыдущего спада. Регионы развиваются неравномерно, цены продолжают расти, а доступность жилья для среднего класса остается проблемой. В этой неопределенности нужно ориентироваться не на громкие цифры роста, а на реальную ситуацию в конкретном регионе и знать, что любой рынок движется волнами.