Россияне отказываются от ремонта и покупки жилья в 2026

[sofia]

Рынок жилой недвижимости в России переживает сложный период. Инвестиционная активность замедляется, спрос на квартиры падает, а граждане откладывают планы по улучшению жилищных условий. Это происходит несмотря на некоторые позитивные сигналы со стороны Центробанка и государственных программ поддержки.

Что конкретно меняется на рынке и почему половина населения воздерживается от жилищных инвестиций? Разберёмся в деталях, чтобы понять, что ждёт россиян в ближайший год.

Инвестиции падают: прогнозы аналитиков расходятся

Эксперты по-разному оценивают масштабы падения. Одни говорят о спаде на 10–20%, другие предупреждают о снижении на 24–29% год к году. Разброс прогнозов объясняется неопределённостью с ключевой ставкой ЦБ и макроэкономической ситуацией в стране.

Но все согласны в одном: инвестиционная активность будет ниже, чем в 2025 году. Если в прошлом году инвесторы вложили около 935 млрд рублей в российскую недвижимость, то в 2026 году ожидается объём от 600 до 900 млрд рублей, в зависимости от того, как будут развиваться события.

Основные прогнозы по инвестициям:

• CORE.XP и «Монолит»: 800–900 млрд рублей (снижение на 10–20%)
• IBC Real Estate: 600–650 млрд рублей (спад на 24–29%)
• Сценарий оптимистов: до 900 млрд рублей при снижении ключевой ставки ниже 14%
• Сценарий пессимистов: 600 млрд рублей при сохранении высоких процентных ставок

Для Москвы картина ещё мрачнее: инвестиции могут сократиться на 23–31%, упав до 450–500 млрд рублей.

Почему спрос на жилье упал вдвое

Главная причина проста: ипотека стала недоступна для большинства. Хотя ЦБ РФ снизил ключевую ставку с 21% в октябре 2024 года до 20% к июню 2025 года, ставки по ипотеке остаются высокими — на уровне 21–22% годовых. Для среднестатистического россиянина это означает, что выплаты по кредиту съедят значительную часть зарплаты.

Особенно пострадал рынок земельных участков под жилищное строительство. Инвестиции в этот сегмент упали вдвое относительно 2024 года, составив всего 194 млрд рублей. Первая половина 2025 года была критической: спрос резко упал, и девелоперы снизили темпы развития проектов.

Чем это грозит:

• Люди откладывают покупку первичного жилья на неопределённый срок
• Переходят на вторичный рынок в поисках более доступных вариантов
• Сокращают объёмы ремонта и доделки квартир
• Замораживают планы по улучшению жилищных условий
• Девелоперы снижают темпы строительства

Многоквартирные дома строятся медленнее, индивидуальное жилье растёт

В 2025 году введено 108 млн квадратных метров жилой недвижимости — это исторический рекорд, но за счёт чего он достигнут? Ввод многоквартирных домов сократился на 2,4% относительно 2024 года, а вот индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) показало рост.

Вторая половина 2025 года была спасена государственными программами поддержки. Объём выданной ипотеки в декабре подскочил до 28 млрд рублей, и более 80% выдач обеспечили госпрограммы. «Семейная ипотека» выдала около 605 млрд рублей из всех 816,4 млрд рублей в целом за год.

Однако на рынке ИЖС ситуация тоже напряжённая. Хотя ипотека выросла благодаря господержке, количество кредитов упало на 49% — с 203 тыс. в 2024 году до 104 тыс. в 2025 году. Средний объём сократился на 45%, составив 561 млрд рублей.

Что происходит на разных сегментах:

Сегмент	Ситуация в 2025 году	Прогноз на 2026
Многоквартирные дома	Сокращение на 2,4%	Небольшой рост возможен
Индивидуальное жилье	Рост за счёт спроса	Зависит от госпрограмм
Земельные участки	Падение в 2 раза	Восстановление маловероятно
Вторичный рынок	Минимальные движения	Сохранение статус-кво

Цены растут медленнее инфляции: дефицит жилья на горизонте

Одна из странностей текущей ситуации: цены на жилье растут медленнее, чем можно было ожидать при такой высокой ставке. По оценке ДОМ.РФ, в 2024–2026 годах рост цен на строящееся жильё будет примерно равен инфляции — около 4% в год. На вторичном рынке Москвы за год цены выросли на 4,9%, а вот новостройки показали больший рост, около 25,5%.

Почему цены не взлетают? Потому что спрос упал, и девелоперы не решаются поднимать стоимость квадратного метра. Средний сегмент недозагружен, поэтому доля вторичного жилья растёт, особенно под влиянием расширения семейной ипотеки на регионы.

Но если ключевая ставка останется двузначной и в 2026 году, доступной ипотеки не будет как минимум ещё два года. Это создаст риск дефицита жилья к 2026–2027 годам. Государственные меры поддержки (маткапитал, надбавки военнослужащим) могут локально подстегнуть спрос, но без системных решений этого недостаточно.

Динамика цен и ставок:

• Ключевая ставка ЦБ с 2023 по 2024 год: с 7,5% до 21%
• Снижение в 2025 году: до 20%
• Прогноз инфляции: 14–16% (2025) и 10–11% (2026)
• Целевой уровень инфляции: вернуться к 7,5–8,5% только к 2027 году
• Рост цен на новостройки: примерно 4% в год
• Рост цен на вторичное жилье: 4–5% в год

Государство поддерживает, но этого мало

Центральный банк и правительство не сидят сложа руки. В 2026–2028 годах государство планирует направить в строительный комплекс 12,5 трлн рублей — это 10% федерального бюджета. На проекты «Семья» и «Инфраструктура для жизни», которые напрямую влияют на жилищные условия, планируется 28,7 трлн рублей — более половины всех расходов на национальные проекты.

Это должно создать опору для спроса, но есть серьёзные риски. Слабость региональных бюджетов ограничивает возможности развития локальной инфраструктуры. В 2025 году дефицит бюджета показали 56 регионов. Без дорог и коммунальных сетей даже новое жилье остаётся непривлекательным.

Что государство делает для поддержки:

• Снижает ключевую ставку ЦБ (хотя эффект медленный)
• Расширяет географию программ семейной ипотеки на регионы
• Выделяет маткапитал и военные надбавки
• Инвестирует в инфраструктуру под жилищное строительство
• Планирует субсидии застройщикам (в ходе обсуждения)

Однако эксперты скептичны: без существенного снижения ключевой ставки (ниже 14%) и прямых субсидий застройщикам восстановления рынка может не быть.

Что ждёт рынок в 2026 году

Прогноз развития зависит от того, как будут развиваться события в первой половине года. Если ЦБ продолжит снижение ставки и она упадёт ниже 14% к концу года, то инвестиции могут достичь 900 млрд рублей. Это был бы оптимистичный сценарий.

Если ставка остаётся высокой, то инвестиции упадут до 600 млрд рублей, и восстановления рынка можно ждать не раньше 2028 года. Ввод нового жилья может увеличиться на 1–2%, до 109–110 млн квадратных метров, что будет являться минимальным приростом.

Три сценария развития событий:

1. Оптимистичный — Ставка ЦБ упадёт ниже 14%, инвестиции достигнут 900 млрд рублей, спрос восстановится, ввод жилья вырастет на 1–2%

2. Нейтральный — Ставка будет в диапазоне 14–16%, инвестиции составят 800–850 млрд рублей, рынок останется стабильным, но не будет расти

3. Пессимистичный — Ставка останется двузначной, инвестиции упадут до 600–650 млрд рублей, спрос упадёт ещё сильнее, дефицит жилья нарастит

На что обратить внимание сейчас

Рынок жилой недвижимости в 2026 году будет развиваться в условиях неопределённости. Главное — понимать, что половина населения действительно откладывает жилищные инвестиции, потому что кредиты остаются дорогими, а реальные доходы не растут. Государство пытается поддержать рынок через программы и инвестиции в инфраструктуру, но эффект будет медленным.

Для тех, кто планирует покупку или ремонт, стоит следить за решениями ЦБ по ключевой ставке. Каждое снижение на один пункт делает ипотеку немного доступнее. Для девелоперов и инвесторов пора считать на дальнюю перспективу: дефицит жилья возможен к 2026–2027 годам, поэтому проекты с хорошей локацией и инфраструктурой будут востребованы позже, когда рынок восстановится.