Сужение портфеля новых жилых проектов в России: 115,7 млн кв. м в стройке, минимумы запусков

[sofia]

Рынок новостроек в России переживает интересные времена. В стройке висит 115,7 млн кв. м жилья на начало 2026 года, но новые проекты запускают на минимуме с 2020-го. Это значит, что отрасль пока держится на инерции, а свежих площадок становится меньше.

Зачем разбираться в этих цифрах? Они помогают понять, как меняется предложение жилья, почему цены не падают и что ждет покупателей. Если вы планируете покупку или просто следите за рынком, такая картина решит вопросы о рисках и перспективах.

Текущий портфель: большой запас, но сужающаяся воронка

На начало 2026 года в России строится 115,7 млн кв. м многоквартирного жилья. Это на 2,4% больше, чем год назад, по данным Минстроя. Такой объем позволяет поддерживать высокий ввод готовых объектов в ближайшие годы. Однако запусков новых проектов стало меньше - объем упал более чем на 20%, достигнув минимума по количеству с 2020 года и по площади с 2021-го.

Отрасль живет за счет уже выведенных в строй площадок. Застройщики сократили новые запуски из-за падения спроса в первой половине 2025 года - продажи новостроек просели на 26%, а предложение - на 23%. В декабре 2025-го активизировались, выведя 5,2 млн кв. м против 2 млн в начале года, но общий тренд на сужение портфеля очевиден. Это создает ситуацию, когда метры в стройке растут, а будущие проекты тают.

• Запас прочности: 115,7 млн кв. м хватит на 2-3 года стабильного ввода без новых запусков.
• Региональные различия: в 30 регионах переизбыток предложения, в 29 - дефицит, включая Москву и Питер.
• Риски инерции: без новых проектов к 2028 году ввод многоквартирного жилья может упасть на 15% из-за меньшего числа разрешений.

Показатель	2025 год	Изменение к 2024	2026 прогноз
В стройке, млн кв. м	115,7	+2,4%	Стабильно высокий
Запуски новых, млн кв. м	41,3	-12%	Зависит от ставок
Разрешения на стройку	Снижение на 15%	-	Увеличение градпотенциала

Запуски 2025: минимум за годы и региональные контрасты

В 2025 году запустили всего 41,3 млн кв. м новостроек - на 12% меньше, чем в 2024-м. Это минимум за три года по ЕИСЖС, а за пять лет - только 2022-й был хуже. Причина - слабый спрос в первом полугодии, когда девелоперы отреагировали сокращением вывода проектов.

В Москве объем запусков рухнул на 29% - до 3,9 млн кв. м. А в Петербурге вырос на 33% - до 1,8 млн кв. м. Изначально прогнозировали падение до 35 млн кв. м, но во втором полугодии, на фоне снижения ставок, запустили больше. Декабрь показал рост уверенности застройщиков, но жесткие денежно-кредитные условия могут все свернуть.

• Москва: падение из-за насыщения рынка и роста себестоимости.
• Петербург: рост за счет восстановления спроса и новых локаций.
• Общий тренд: фокус на ближайшие 2-3 года, а не на планы до 2030-го.

Регион	Запуски 2025, млн кв. м	Изменение
Москва	3,9	-29%
СПб	1,8	+33%
Россия в целом	41,3	-12%

Риски 2026: ставки, спрос и сдвиги сроков

В 2026 году риски недостаточного спроса есть в 23% проектов и трети регионов. Медленное снижение ключевой ставки может привести к задержкам стройки и смене контроля над проектами. Уже 19% объектов сдвинулись по срокам из-за нехватки оборотки - задача номер один достроить начатое.

Себестоимость растет: потребление цемента в январе -шее с 2010-го, по итогам года может упасть на 20%. Рынок уходит в бизнес- и премиум-класс, комфорт-класс сокращается в исторических границах Москвы - до 20%. Застройщики готовят градпотенциал: больше земель, документации, инфраструктуры. ИЖС планируют держать на 63,5 млн кв. м, с ипотекой на эскроу.

• Денежно-кредитные риски: жесткие условия снижают оптимизм.
• Себестоимость: рост цен на материалы толкает в премиум.
• Градпотенциал: увеличение разрешений для будущего роста предложения.

Перспективы за горизонтом: от инерции к новому балансу

Портфель в 115,7 млн кв. м дает запас, но сужение запусков сигнализирует о переходе. Отрасль прошла отказ от тотальной поддержки за счет инерции, теперь фокус на обеспеченности жильем и демографии. Экономика - стоимость денег и готовность девелоперов - остается ключом.

Рынок трансформируется: технологии, тренды, смена приоритетов потребителей. Осталось за кадром, как новые нацпроекты и отделка квартир повлияют на баланс. Стоит присмотреться к региональным сдвигам и ИЖС - они могут стать буфером для многоквартирного сегмента.