Бум ИЖС в 2026: 43 млрд кредитов в январе и риски долгостроя

[sofia]

В январе 2026 года рынок ИЖС взорвался: банки выдали 43 млрд рублей кредитов на строительство домов. Это в разы больше, чем годом ранее, благодаря низким ставкам и льготным программам.

Но за бумом скрываются риски. Многие берут кредиты на самостоятельное строительство, что повышает шансы на долгострой. Разберём цифры, причины роста и как не попасть в ловушку.

Что стоит за ипотечным бумом в ИЖС

Рынок индивидуального жилищного строительства оживает после спада. В январе объём кредитов на ИЖС и готовые дома превысил 43 млрд рублей — рост в 5,5 раза по сравнению с прошлым годом. Люди предпочитают строить сами: выдано 2,9 тысячи кредитов именно на строительство, что в 5,5 раза больше.

Это происходит на фоне низкой базы 2025 года и перед ужесточением правил ипотеки. Льготные программы, такие как семейная и сельская ипотека, подстёгивают спрос. Однако эксперты предупреждают: рост неустойчивый, зависит от госпрограмм. В Крыму, например, ИЖС компенсирует слабость многоэтажек, но цены на землю растут на 15–25%.

Вот ключевые драйверы бума:

• Льготные ставки: Семейная ипотека даёт доступ к кредитам, хоть и с комиссией банков 5–6%, что удорожает объект.
• Предпочтение самостоятельного строительства: Экономия на индивидуальных проектах, но риски растут.
• Низкая база 2025: Заградительные ставки и конец программ тормозили рынок.

Показатель	Январь 2025	Январь 2026	Рост
Кредиты на ИЖС	~8 млрд руб.	29 млрд руб.	5,5 раза
Кредиты на готовые дома	-	~14 млрд руб.	3,5 раза
Общий объём	~8 млрд руб.	43 млрд руб	5+ раз

Риски долгостроя: от финансов до материалов

Долгострой — главная угроза для заёмщиков ИЖС. Высокие ставки и инфляция materials удлиняют сроки: поэтапное строительство с паузами увеличивает стоимость на 15–20%. В регионах, как Новосибирск, власти борются с этим через КРТ и жёсткий контроль подрядчиков.

Без эскроу для ИЖС (в отличие от новостроек) деньги уходят напрямую, и при проблемах с подрядчиком ждёт заморозка. Рецессия может ударить в 2027–2028: исчерпается инерция проектов. В Москве 56 долгостроев от 36 застройщиков, просрочка >2 месяцев даёт право расторгнуть ДДУ.

Основные риски в списке:

• Превышение бюджета: Рост цен на материалы и землю на 15–25%, инфляционные потери.
• Скрытые дефекты: Ошибки в утеплителе, пароизоляции, ОСП приводят к деформациям через 5–10 лет.
• Финансовый разрыв: Высокая ставка ограничивает завершение, поэтапность растягивает сроки.
• Отсутствие гарантий: Нет обязательного эскроу, банки требуют гарантии только в бюджетных проектах.

Размер застройщика	Риск долгостроя	Качество	Цена
Крупный	Низкий	Конвейерное	Выше рынка
Средний	Средний	Выше	Средняя
Мелкий	Высокий	Индивидуальное	Ниже

Как минимизировать риски при выборе кредита и проекта

Перед кредитом проверяйте подрядчика: наличие банковской гарантии, казначейское сопровождение. В ИЖС ключ — расчёт долговечности: не бренд материалов, а их работа во влажном режиме, высыхание конструкций. Эксперты советуют фиксировать допущения в документах.

Сельскую ипотеку отодвигают за 50 км от городов, где спрос максимален. Удорожание из-за комиссий банков — норма. В перспективе рынок ждёт консолидация: сильные компании строят поселки с добрососедством и благоустройством.

Практические шаги:

1. Рассчитайте бюджет с запасом 20% на инфляцию.
2. Проверьте материалы: плотность не главное, важна стабильность параметров.
3. Выберите застройщика с репутацией, избегайте мелких без гарантий.
4. Мониторьте сроки: Просрочка — основание для расторжения.

За бумом — вопросы устойчивости рынка

Бум ИЖС на 43 млрд в январе даёт импульс, но тонкий лёд: зависимость от программ и рецессия. Осталось учесть региональные нюансы — в Крыму ИЖС нишевый, в Новосибирске фокус на очистке от развалюх.

Дальше думайте о долгосрочке: через 5 лет рынок ждут поселки с усиленным контролем качества. Риски долгостроя не исчезнут, но осознанный подход сэкономит нервы и деньги.