Стабилизация рынка: что произойдёт со строительством

[sofia]

Строительный рынок России проходит через сложный период переоценки. После активного спроса в декабре и январе, когда покупатели спешили воспользоваться льготными ипотечными программами, наступает время коррекции. Эксперты сходятся во мнении, что ожидаемая стабилизация уже начинает проявляться, и понимание этого процесса критично для тех, кто планирует покупку или строительство.

Что происходит на рынке прямо сейчас и как это повлияет на цены, доступность жилья и темпы строительства — разберёмся подробнее.

Январские результаты: цены стабилизировались

Министерство строительства опубликовало данные мониторинга цен на ключевые строительные ресурсы по итогам января 2026 года. Результаты показали, что рынок вышел из периода сезонных колебаний и вступил в более предсказуемую фазу. Среднее отклонение цен по всей номенклатуре отслеживаемых материалов с начала года составило минус 0,5%, а в последнюю неделю января зафиксирована нулевая динамика.

Это означает, что после периода активного роста спроса цены стабилизировались на определённом уровне. Снижение стоимости металлопроката (арматура, листовой металл, конструкции) связано как с коррекцией мировых цен, так и с увеличением предложения от отечественных производителей. Цемент и бетон остаются стабильными, что создаёт предсказуемые условия для строительных компаний, готовящихся к весенне-летнему сезону.

Ключевые показатели стабилизации:

• Кабельная продукция: рост в пределах 1,5% (незначительное движение)
• Щебень и бетон: практически без изменений
• Арматура и металлопрокат: снижение, что улучшает рентабельность проектов
• Общая динамика: нулевая неделю перед концом января

Почему произошёл январский спад спроса

Декабрь 2025 и январь 2026 стали периодом активного форсирования покупок. Причина проста: девелоперы и риелторы спешили предложить квартиры по старым условиям семейной ипотеки, пока не изменились правила. В январе 2026 года доля сделок по ипотечным программам достигла 80% — рекордный показатель. Это означало, что покупательский спрос был искусственно сдвинут с весны и лета в конец года.

После 1 февраля рынок неизбежно остынул. Покупки, которые должны были приходиться на весну и лето, были вытянуты в декабрь и январь. Застройщики активно предоставляли скидки, рассрочки и маркетинговые стимулы, чтобы закрыть максимум сделок до изменения условий. Теперь, когда запас спроса исчерпан, наступает естественный период снижения активности.

Что произошло в этот период:

1. Вал акций и скидок закончился — девелоперы больше не могут полагаться на государственную поддержку в прежних объёмах
2. Объём продаж упал на 6% до 1,2 млн кв. м, хотя средние цены выросли с 200 до 219 тыс. рублей за кв. м
3. Продажи в денежном выражении снизились на 4% до 272 млрд рублей
4. Первое полугодие принесёт стресс — девелоперам придётся работать на реальных предложениях, а не на государственных льготах

Изменения в семейной ипотеке: новые правила игры

Реформа семейной ипотеки стала главным переломом для рынка. Раньше каждый супруг мог получить льготу на приобретение жилья отдельно. Теперь супружеские пары получают единую льготу, что существенно снижает доступность льготных займов для семей. Дополнительно рассматриваются поправки в законодательство с целью введения дифференциации условий: семьи с тремя детьми получат ставку всего 4%, что создаёт стимулы для многодетных семей, но не помогает обычным покупателям.

Для индивидуальных жилищных строительств (ИЖС) ставки льготного проектного финансирования повышены до 6–10%, а это означает, что в целом цены на участки и строительство вырастут. Государство активно развивает региональные территории через льготные ипотечные программы и создание инфраструктуры, но это скорее отвлекает внимание от основного рынка многоквартирных домов.

Что изменилось для покупателей:

Параметр	Было	Стало
Льгота на семью	Каждому по отдельности	Единая на пару
Доступность для обычных семей	Выше	Ниже
Ставка для семей с 3+ детьми	Стандартная	4%
Ставки ИЖС финансирования	Ниже	6–10%

Консолидация рынка: мелким не выжить

Эксперты прогнозируют дальнейшую консолидацию рынка, когда мелкие и средние компании уступят место крупным игрокам. Это естественный процесс во время финансовых стрессов: компании с сильным балансом могут выдержать скачки ставок и снижение спроса, а финансово слабые фирмы оказываются в критической ситуации.

Одна из ключевых проблем — отмена моратория на штрафы за несоблюдение сроков сдачи жилья. Застройщики вновь несут полную ответственность за любые задержки, что создаёт дополнительную нагрузку. Одновременно рост процентных ставок и постепенное сокращение государственной поддержки ускоряют процесс отсеивания слабых игроков.

Однако есть и позитивный момент: риск недостроя минимален. Ключевой фактор стабильности — законодательная модель эскроу-счётов. Все жилые проекты финансируются через банковское сопровождение, что гарантирует завершение строительства даже в случае финансовых проблем у застройщика. В отличие от кризисов прошлых лет, системные риски для дольщиков существенно снижены.

Что ждёт строительную отрасль:

• Дальнейшее укрепление позиций крупных девелоперов
• Постепенное сокращение числа средних компаний
• Улучшение качества проектов (конкуренция через качество, а не скидки)
• Естественное выравнивание рынка за счёт снижения предложения в 2027–2028 годах

Государственная поддержка: когда закончатся льготы

Президент ассоциации «Национальное объединение строителей» Антон Глушков прямо заявил: «игла господдержки не будет вечной». Государственная поддержка строительной отрасли в России будет постепенно сокращаться. Центробанк продолжает снижать ключевую ставку, что будет способствовать увеличению доступности рыночных продуктов, но полагаться на государственные субсидии больше не стоит.

Ожидается перестройка рынка, в которой меры господдержки будут заменены реальными рыночными предложениями. Если темпы ввода многоквартирного жилья в 2026 году останутся высокими, то прогноз на 2027 год выглядит менее оптимистично. Это означает, что текущий период — это своеобразный переходный этап, когда рынок учится работать без костылей государственного финансирования.

Меры поддержки, которые остаются:

• Льготные ипотечные программы (но в ограниченном виде)
• Субсидии и стимулы для отдельных групп покупателей
• Программы расселения и переселения
• Региональные льготы для территорий с низкой плотностью населения

Что произойдёт во втором полугодии

Стабилизация, которая началась в конце января, будет продолжаться и укрепляться в течение февраля и дальше. Рынок вошёл в фазу глубокой коррекции и адаптации, а не в классический кризис с массовыми банкротствами и заморозкой строек. Рынок пересобирает финансовые модели и учится работать в новых макроэкономических условиях.

Девелоперы и строительные компании готовятся к новой реальности, характеризующейся увеличением ответственности и ростом конкуренции. Активность застройщиков будет восстанавливаться в 2026 году при условии смягчения финансовых условий, включая рост покупательской способности населения или положительные изменения денежно-кредитной политики Центробанка.

Что ожидать:

• Цены на строительные материалы останутся стабильными
• Спрос на жилье будет снижаться до конца первого полугодия
• Девелоперы начнут активнее конкурировать через качество, а не скидки
• Рост укреплённых позиций крупных игроков продолжится
• Второе полугодие может принести небольшое восстановление спроса при условии улучшения макроэкономики

Когда рынок вернётся к росту

За сложным периодом коррекции стоит логичный процесс переформатирования. Строительная отрасль проходит через естественный отбор: слабые компании будут вытеснены, сильные — укрепят свои позиции, а рынок вернётся к устойчивому функционированию на основе реальных экономических показателей, а не государственных льгот. Все начатые проекты будут достроены благодаря эскроу-механизму — об этом не стоит беспокоиться.

Второе полугодие 2026 года может стать переломным моментом, когда накопленное напряжение сменится новым витком развития. Но это развитие будет иным — более стабильным, более зависящим от реальных потребностей людей, а не от государственных программ. Таков путь любого зрелого рынка, и российский строительный сектор, похоже, вступает именно на этот путь.